Branchenbericht

Hohe Aktivität am Immobilienmarkt

• Die Anzahl der Transaktionen von Eigentumswohnungen stieg im Jahr 2021 insgesamt um 13,1 % gegenüber 2020.
• Wohnobjekte in Einzellagen zählten zu den am meisten gesuchten Objekten.
• Häuserpreisindex verzeichnete 2021 deutlich stärkere Zunahme der Preise für Wohneigentum.
• Nachfrage nach modernen Logistikflächen übertrifft das verfügbare Angebot.

Krieg in der Ukraine betrifft die Immobilienbranche auf unterschiedliche Weise

• stark explodierenden Energiepreise lassen Immobilienkosten ansteigen
• Krisenzeiten beeinflussen sowohl die Investitionswilligkeit als auch die Finanzierbarkeit von Projekten
• steigenden Zinserwartungen wirken sich dämpfend auf die Immobilienwirtschaft aus

Bestellerprinzip

• Soll voraussichtlich zu Jahreswechsel in Kraft treten.
• Zukünftig sollen nicht mehr automatisch Mieter*innen die Makler*innenprovision zahlen, sondern jene Partei, welche den/die Makler*in beauftragt hat.
• Es ist anzunehmen, dass die Einführung des Bestellerprinzips zu erheblichen Umsatzeinbußen für Makler*innen führt.

EU Taxonomieverordnung

• Für den Immobiliensektor sind vier Bereiche wirtschaftlicher Tätigkeit relevant: Neubauten, Sanierung und grundlegende Renovierung, spezifische Einzelmaßnahmen an Gebäuden sowie Akquisition und Eigentümerschaft von Gebäuden.
• Um als taxonomiekonform zu gelten, sind für diese Bereiche bestimmte Anforderungen definiert.
• ESG-Faktoren werden künftig eine zentrale Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien spielen
• Ein gutes ESG-Rating wird zu materiellen Bewertungszuschlägen führen, die Nachfrage nach 'nachhaltigen' Immobilien wird steigen.

Branchendefinition: Diese Branche umfasst die ÖNACE 2008 – Abteilung 68 Grundstücks- und Wohnungswesen und damit folgende Bereiche:

• Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen
• Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen
• Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte

Betriebstypen: Immobilienmakler- und Immobilienverwaltungsunternehmen, Hausverwaltungen, Immobilientreuhänder sowie Immobilienentwicklungsgesellschaften.

Im Jahr 2020 boten die 25.110 Unternehmen des Grundstücks- und Wohnungswesens fast 57.000 Personen einen Arbeitsplatz, wovon rund 39.900 unselbstständig beschäftigt waren. Die durchschnittliche Unternehmensgröße lag damit bei etwa 2 Mitarbeiter*innen je Unternehmen. Die Betriebe erwirtschafteten insgesamt Umsatzerlöse in der Höhe von rd. € 22,22 Mrd.
 

Trends

Allgemeine Trends

• Aktuelle Situation und Erwartungen für 2022 (Konjunkturbericht Immobilien- und Vermögenstreuhänder, KMU Forschung Austria, März 2022)
  • Immobilienmakler*innen stufen Anfang 2022 ihre aktuelle Situation als befriedigend ein, Immobilienverwalter*innen als (eher) gut.
  • Sowohl die befragten Immobilienmakler*innen (+5,3 %) als auch Immobilienverwalter*innen (+2,6 %) gehen für das Jahr 2022 von Umsatzzuwächsen gegenüber 2021 aus.
  • Was die Personalstände betrifft, so beabsichtigen beide Gruppen ihren Beschäftigtenstand im Jahr 2022 auszuweiten.
• Der Krieg in der Ukraine betrifft die Immobilienbranche auf unterschiedliche Weise:
  • Die stark explodierenden Energiepreise lassen die Immobilienkosten ansteigen.
  • Krisenzeiten beeinflussen sowohl die Investitionswilligkeit als auch die Finanzierbarkeit von Projekten
  • Die steigenden Zinserwartungen wirken sich dämpfend auf die Immobilienwirtschaft aus, da Kredite teurer und andere Anlageformen attraktiver werden.

EU Taxonomieverordnung:

• Die EU fordert in ihren Taxonomie-Regeln mehr Transparenz in den ESG-Anforderungen (ESG: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) für Finanzmarktteilnehmer – und indirekt damit für die Immobilienwirtschaft. Mit der Taxonomie wurde ein einheitlicher Rechtsrahmen zur Bewertung von Wirtschaftstätigkeiten geschaffen, um so den nachhaltigen Anteil zu quantifizieren. Dabei wird anhand von definierten Bewertungskriterien festgestellt, ob die wirtschaftliche Tätigkeit einen wesentlichen Beitrag zu zumindest einem von sechs Umweltzielen leistet, ohne die übrigen Umweltziele erheblich zu beeinträchtigen.
• Für den Immobiliensektor sind vier Bereiche wirtschaftlicher Tätigkeit relevant: Neubauten, Sanierung und grundlegende Renovierung, spezifische Einzelmaßnahmen an Gebäuden sowie Akquisition und Eigentümerschaft von Gebäuden. Um als taxonomiekonform zu gelten, sind für diese Bereiche bestimmte Anforderungen definiert.
• ESG-Faktoren werden künftig eine zentrale Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien spielen:
  • Ein gutes ESG-Rating wird zu materiellen Bewertungszuschlägen führen, ein schlechtes hingegen zu Nachteilen.
  • Es ist anzunehmen, dass Investor*innen verstärkt nachhaltige Gebäude nachfragen, da davon auszu­gehen ist, dass nicht-nachhaltige Gebäude mittelfristig mit Risiken behaftetet sind (z.B. notwendiger Tausch einer Ölheizung)
  • Durch die Taxonomieverordnung ist zwar mit einem höheren administrativen Aufwand zu rechnen, aber auch die Transparenz verbessert sich.

Bestellerprinzip

• In Österreich befindet sich das Bestellerprinzip derzeit (Mai 2022) in Begutachtung und soll aller Voraussicht nach zu Jahreswechsel in Kraft treten.
• Demnach soll zukünftig nicht mehr automatisch Mieter*innen die Makler*innenprovision zahlen, sondern jene Partei, welche den/die Makler*in beauftrag hat.
• Es ist davon auszugehen, dass die Einführung des Bestellerprinzips mit erheblichen Umsatzeinbußen für Makler*innen verbunden ist.

Wohnimmobilien

• Äußerst hohe Aktivität am Immobilienmarkt: Die Anzahl der Transaktionen von Eigentumswohnungen stieg im Jahr 2021 insgesamt um 13,1 % gegenüber dem Vorjahr (www.statistik.at, 24.03.2022).
  • Der relativ größte Anstieg wurde mit +20,5% im dünn besiedelten Raum verzeichnet.
    • Pandemiebedingt war der Wunsch nach einem eigenen Haus im Grünen zuletzt besonders stark ausgeprägt. Wohnobjekte in Einzellagen -also Immobilien mit mehr Distanz zu Nachbarn - zählten zu den am meisten gesuchten Objekten.
• Häuserpreisindex der Statistik Austria (Grundlage: von Privathaushalten getätigte Käufe von neuen und bestehenden Häusern sowie Wohnungen zu tatsächlichen Transaktionspreisen) weist für 2021 mit +12,3 % eine deutlich stärkere Zunahme der Preise für Wohneigentum auf als in den Vorjahren (www.statistik.at, 24.03.2022)
  • Für ein typisches Einfamilienhaus in Österreich betrug der Kaufpreis im Jahr 2021 durchschnittlich EUR 314.352, das sind um EUR 37.081 mehr als im Jahr davor (www.remax.at, 11.05.2022)
  • Für 2022 werden am Markt für Wohnimmobilien Schätzungen zufolge Preissteigerungen von 7,1 % erwartet; die Nachfrage dürfte um 6,7 %steigen, das Angebot hingegen nur um rd. 1 % (www.standard.at, 05.01.2022).
  • Preissteigerungen waren zuletzt auch auf zunehmende Spekulationen zurückzuführen: Der Anteil der Unternehmen unter den Einfamilienhauskäufern in den vergangenen zehn Jahren ist enorm gestiegen, trotz sinkender Zahl an Transaktionen. 2015 wurden in Wien noch 646 Einfamilienhäuser gehandelt, wobei die Unternehmen (Bauträger) noch 12 % der Käufer*innen stellten; 2020 hat sich ihr Anteil schon auf 27 % erhöht. (derstandard.at; 5.11.2021)
• Leerstand beim Wohnen soll sich verteuern:
  • In der Steiermark, Salzburg und Tirol werden derzeit gesetzliche Maßnahmen diskutiert, die darauf abzielen, das absichtliche Leerstehen von Wohnungen kostspieliger und dadurch unattraktiver zu machen.
• Tendenz zu größeren Wohnungen erkennbar: Pandemiebedingt (Homeoffice) ist eine Zunahme der gewünschten Wohnfläche bemerkbar.
• Die Verteuerung von Erdgas und die Abhängigkeit von Russland beeinflussen auch die Wohnungssuche: Immobilienplattformen verzeichnen verstärkte Suchaktivitäten hinsichtlich Wohnungen mit Fernwärmeanschluss, die Gasheizung zunehmend verdrängen.

Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, 3. & 4. Quartal 2021, Vorjahresvergleich (Quelle: Immobilien aktuell - International, OeNB, Q3/2021)

• Wiener Zinshausmarkt: laut dem Wiener-Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien wurde 2021 in Wien ein Aufholeffekt zum Vorjahr beobachtet:
  • 2021 fanden 668 Verkäufe statt, was ein Plus von 31 % gegenüber 2020 bedeutet.
  • Die Preise verzeichneten einen durchschnittlichen Anstieg von 11 %, wobei die Preisanstiege innerhalb des Gürtels besonders hoch ausfielen.

Miete

• Laut einer Analyse von willhaben.at sind die Wohnungsmieten 2020 österreichweit in 89 % aller Bezirke gestiegen (Immobilienmagazin 04/21). 2021 lässt sich jedoch eine weitgehende Stabilisierung des Mietmarktes beobachten.
• Mit der Aktion "Wohnschirm" des Sozialministeriums soll Beratung und auch finanzielle Unterstützung geboten werden. Anspruch auf eine einmalige finanzielle Unterstützungsleistung zur Sicherung des Wohnverhältnisses haben Personen mit Hauptwohnsitz und Wohnverhältnis in Österreich, die unter Covid-19-bedingten Mietschulden leiden.
  • Für rd. 228.000 Menschen kam es in den letzten drei Monaten zu Mietrückständen, bei weiteren 732.000 Personen sei damit in den kommen drei Monaten zu rechnen (standard.at, 05.05.2022).

Anzahl der Mietwohnungen, durchschnittliche Miete (pro m²in €, inkl. Betriebskosten) nach Bundesländern 2021 (Quelle: Statistik Austria)

• Zunehmende Bedeutung von „Green Lease“ erwartet: Mietverträge, die auf nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung von Immobilien gerichtet sind

Gewerbe- und Industrieimmobilien

• Einzelhandel / Einkaufszentren
  • Die coronabedingte Nachfrageschwäche scheint laut Experten und Expertinnen überwunden: Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist gekennzeichnet von einer hohen Nachfrage in attraktiver Lage.

Logistikimmobilien

• Der Online-Boom treibt die Nachfrage nach Logistik-Immobilien weiter an: Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen übertrifft das verfügbare Angebot.

Mieten für Geschäftslokale, Durchschnittspreise je m² in € nach Landeshauptstädten (Quelle: WKO Fachverband Immobilien; Immobilienpreisspiegel)

Büroimmobilien

• Trend zu flexiblen Arbeitszonen und großzügigen Gemeinschaftsflächen als Anreiz, im Büro anstelle im Homeoffice zu arbeiten
• Der Wiener Büromarkt hat 2022 kaum neue Flächen zur Verfügung. Die geringe Zahl an neugebauten Büroflächen dämpft den Mobilitätswunsch vieler Unternehmen. 78 % der Büroflächen, die 2022 auf den Markt kommen, sind bereits vorvermietet. (http://www.immobilien-wirtschaft.at)
  • Nur ein Bruchteil der Wiener Unternehmen konnte aufgrund der COVID-Maßnahmen in den Normalbetrieb mit Vollauslastung in die Büros zurückkehren. Dies führt bei den Entscheidungsträgern zu großer Unsicherheit, wie viel Bürofläche für das Unternehmen zukünftig überhaupt benötigt wird.

Mieten für Büroflächen, Durchschnittspreise für neuwertige Büroflächen je m² in € nach Bundesländern (Quelle: WKO Fachverband Immobilien; Immobilienpreisspiegel)

Immobilienverwaltungen:

• Trends im FM:
  • Digitalisierung: Beim Betrieb von Gebäuden kann durch den Einsatz von Sensoren und Künstlicher Intelligenz erheblich an Kosten gespart werden
  • „Green FM“ (ökologische Bewirtschaftung von Immobilien)

Grundstücke

• Preise für Baugrundstücke werden 2021 laut Re/Max um 5,4 % steigen und damit auf dem hohen Niveau der Vorjahre bleiben (OIZ 01-02/2021)
• Laut gemeinsamer Auswertung von willhaben und ImmoUnited ist die Anzahl an Grundstückskäufen gegenüber der Vorjahres-Erhebung um 6 % zurückgegangen; der durchschnittliche Kaufpreis ist um 8 % gestiegen. Die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreisen lag im Erhebungszeitraum (1. Juli 2019 bis 30. Juni 2020) österreichweit bei 12,19 %. (OIZ 01-02/2020)
• Flächenversiegelung als Problem: Durch überbordende Baulandwidmungen Bauland bis 2100 vorrätig – Daher Forderung nach Rückwidmungen sowie ein Umdenken in Richtung Innentwicklung innerhalb der bestehenden Siedlungsränder. Dies liegt auch im Zielsystem des europäischen Green Deals.

Kundenverhalten

• Demographische Entwicklung:
  • Die österreichische Wohnbevölkerung hat laut Statistik Austria im April 2022 erstmals die 9 Mio-Marke überschritten und wird gemäß der Bevölkerungsprognose weiterhin wachsen – die Entwicklung ist regional allerdings .recht unterschiedlich ausgeprägt.
  • Weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der zunehmenden Anzahl an Haushalten und sinkender Haushaltsgrößen.
• Das Einfamilienhaus stellt für 65 % der Österreicher*innen die ideale Wohnform dar– aufgrund der Corona-Pandemie ist das Interesse an Einfamilienhäusern noch zusätzlich gestiegen. 68 % sprechen sich gegen ein Bauverbot von Einfamilienhäusern aus Gründen des Umwelt- und Klimaschutzes aus; stattdessen wünschen sich 89 % der Befragten mehr Förderungen für die Sanierung und den Erhalt bestehender Einfamilienhäuser. (OIZ 03/2021)
• Österreicher*innen sind nach zwei Jahren Pandemie auf der Suche nach größeren Wohnungen als zuletzt (diepresse.com, 29.04.2022). Zudem werden Wohnungen mit Freiflächen verlangt.
• Der Anteil der Personen, die mit Hilfe einer Maklerin bzw. eines Maklers verkauft haben, ging von 28 % (2017) auf 22 % (2020) zurück. Hingegen stieg die Inanspruchnahme einer Immobilienvermittlung beim Immobilienkauf, nämlich ausgehend von 32 % im Jahr 2017 auf zuletzt 39 %.
• Kundenanforderungen an Makler*innen (OIZ.at, 6.10.2021): Österreicher*innen erwarten sich in erster Linie „hohe Fachkenntnis“ (72 %), „Hilfe bei der Preisfindung im Verkauf“ (55 %) und „Unterstützung bei Banken und Ämtern“ (36 %). Fast jede*r Zweite wünscht sich virtuelle Immobilienbesichtigungen, ebenso viele ein Online-Tool zur Terminfindung.

Mitbewerb

Brancheninterner Wettbewerb

• Die drei größten Immobilienmakler in Österreich gemessen am Honorarumsatz waren im Jahr 2021 laut Immobilienmagazin:
  • Größte Maklerunternehmen Verbund:
    • Raiffeisen Immobilien Österreich
    • s Real
    • ÖRAG
  • Größte Makler Einzelunternehmen
    • EHL Immobilien (rd. € 23 Mio)
    • IVV (IMMOcontract)
    • Arnold Immobilien
• Die Zahl der Unternehmensneugründungen im Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder steigt seit 2019 und lag im Jahr 2021 bei 472 (Schwerpunktzuordnung; WKO, 02/2022).
• Zwischen 80 und 100 Online-Immobilienportale gibt es in Österreich, wobei nicht mehr als fünf bis zehn Online-Marktplätze als bedeutend eingestuft werden (oiz.at, 6.10.2021).
  • Die drei erfolgreichsten Immobilienplattformen im Jahr 2020 gemessen an den Immobilieninseraten sind (Immobilienmagazin 04/21):
    • willhaben (88.994 Inserate)
    • ImmobilienScout24.at (75,748 Inserate)
    • Immobilien.NET (70.714 Inserate)

Branchenfremder Wettbewerb

• Privater Wohnungsmarkt
• Öffentliche Hand übernimmt Vermietung / Verwaltung von Immobilien, sodass Besitzer Wohnungen zu niedrigerem Mietzins anbieten können

Erfolgsfaktoren

• Laufende Marktbeobachtung, um rascher auf neue Marktsituationen (z. B. rechtliche Rahmenbedingungen, neue Kundenpräferenzen oder technologische Innovationen) reagieren zu können.
• Big Data für zielgruppenorientierte Werbung: Sammeln von Informationen zum Nutzungsverhalten der Interessenten auf Internetplattformen
• Digitale Tools (z.B. 360°-Onlinebesichtigungen, Virtual- Reality Brille), Services wie Chatbots, Apps
• Nachhaltiges Immobilienportfolio

Lieferanten

• Mehr als 50.000 Wohneinheiten dürften im Laufe des Jahres 2022 österreichweit fertig gestellt werden; in Wien liegt der Durchschnittspreis für neue Einheiten bei rd. 6.400 Euro (standard.at, 26.04.2022).
  • In Wien und Graz übersteigt das Angebot an Wohnraum die demografisch bedingte Nachfrage bereits merklich.
  • Aufgrund dieser Sättigungstendenzen beobachten Expert*innen teilweise Incentives, wie etwa drei mietfreie Monate, bei Unterzeichnung des Mietvertrages.
• Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) konnten 2021 trotz Corona-Pandemie österreichweit 16.500 neue Wohnungen fertigstellen (www.gbv.at, 06.04.2022).
  • Zu Jahresbeginn 2022 befanden sich rund 32.000 GBV-Wohnungen in Bau, etwas weniger als in den beiden Vorjahren. Allerdings lässt sich die Fertigstellung aufgrund der herausfordernden Situation hinsichtlich Baukosten und Lieferverzögerungen nur schwer prognostizieren.
  • Mussten pandemiebedingt Sanierungen weitgehend aussetzen, so zeichnet sich für 2022 wieder ein Anstieg bei den abgeschlossenen Großinstandsetzungen mit Wärmedämmung ab.
• Steigende Baukosten im Jahr 2022 in nahezu allen Bausparten; nähere Informationen sind im entsprechenden Branchenbericht „Bau von Gebäuden“ zu finden.
• Zahlreiche Stadtentwicklungsgebiete in Wien, wobei Wohneinheiten vermehrt in Wohntürmen entstehen; aufgrund hoher Preise für Bauland sowie zunehmender Marktsättigung im Wiener Stadtgebiet auch Zunahme an Stadtentwicklungsgebieten außerhalb Wiens, besonders in Graz, Linz und Innsbruck.
• Rd. die Hälfte der befragten Unternehmen der Sparte Immobilien-bzw. Vermögenstreuhänder geht davon aus, dass durch die Coronakrise neue Lieferanten, Dienstleister bzw. Kooperationspartner nachhaltig eine Rolle spielen werden. (Sparte Information & Consulting, Konjunkturbericht 2021, KMU Forschung Österreich)

Immobilienbewertung

• Die Reform der Grunderwerbsteuer führt zu einem weiteren Bedeutungsgewinn der Immobilienbewertung.
• Immobilienwerte werden genauer und in immer kürzeren Abständen hinterfragt.
• Immobilieninvestoren rechnen laut Immobilien-Investitionsklimastudie mit einem anhaltenden Marktzyklus und akzeptieren geringere Renditen bei geringerem Risiko.

• Der Einsatz digitaler Tools sind zum Must-Have geworden– die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft wird durchdigitalisiert
  • Digitale Besichtigungen sind mittlerweile am Markt etabliert, z. B. in Form von Videobegehungen mittels Livestream und Virtual-Reality-Brillen (im höherpreisigen Segment). Auch Drohnenflüge zur besseren Visualisierung von Immobilien sind möglich.
• Digitale Immobilienvermittlung/-bewertung
  • Multiple Listing System (MLS) zur Erhöhung der Transparenz und Kooperation im Maklergewerbe: Auflistung aller Immobilienobjekte in einer Datenbank – auch Nutzen für Kunden: Sie können sich von nur einem statt mehreren unterschiedlichen Maklern verschiedene für sie interessante Objekte zeigen lassen, z. B. kostenlose Maklersoftware PROMABIS
  • „Markplatz“ als digitale Plattform zur softwareübergreifenden Abwicklung von Gemeinschaftsgeschäften –Makler können sich bei Vermittlung von Objekten zusammenschließen, wobei auch Daten mit Kollegen ausgetauscht werden können, die andere Softwareprodukte verwenden. Derzeit teilnehmende Softwareanbieter sind Edi-Real, TopReal und Justimmo.
  • Apps/Plattformen zu automatisierter Immobilienbewertung: anhand weniger Eingabedaten kann der Verkehrswert eines Objekts ermittelt werden
  • Informationsplattformen/-software, z.B. Immofarming (Software zur Analyse aller relevanten Informationen aus dem Grundstücksverzeichnis), bodenpreise.at (Grundstückspreise für Bau- und Grünland auf Gemeindeebene), IMMY (Serviceplattform mit allem Wissenswerten zum Thema Immobilien)
• Wertsteigerung von Immobilien durch Gebäudeautomation, da Sensorik in technischen Anlagen prädikative Wartung ermöglicht, d.h. vorausschauendes Erkennen, wo es ein technisches Problem geben könnte / geben wird – dadurch ist es möglich, potentiellen Investoren genau zu zeigen, in welchem Zustand das Gebäude ist